Айбим / BIM-технологии для девелоперов

О BIM активно заговорили в последние годы, особенно после выхода постановления правительства от 17 сентября 2020 о применении BIM-технологий. Согласно постановлению, все компании, работающие с государственным бюджетом, должны использовать информационное моделирование. Девелоперов это затрагивает в меньшей степени, потому что они реже имеют дело с госбюджетом. Но общая волна интереса и обсуждений захватывает все отрасли строительства. Владельцы компаний, которые раньше испытывали сомнения в целесообразности внедрения BIM, под влиянием появляющейся информации присматриваются к технологии и оценивают затраты и риски перехода. В России порядка 12% девелоперов используют BIM на стадии проектирования*. А на других стадиях – и того меньше. Почему так происходит? Многих отпугивают возможные сложности и затраты: изменение бизнес-процессов внутри компании, формирование BIM-команды и необходимость найма сотрудников, закупка оборудования, отвечающего требованиям современного ПО. Это не считая затрат на само внедрение – лицензии, обучение, разработку стандартов и регламентов. Некоторые компании сделали попытку перехода на BIM, но по различным причинам технология оказалась для них неэффективной. Чаще всего проблема была в неготовности менять внутренние процессы, в отсутствии комплексного подхода к внедрению и грамотных специалистов, обладающих опытом работы с BIM. Несмотря на обилие информации по теме BIM, пока не все ясно представляют себе плюсы новой технологии, но при этом понимают, что ее внедрение неизбежно влечет временные и финансовые затраты.

* Cогласно опросу «Деловой России» от марта 2021.

Зачем девелоперам нужен BIM?

Развитие BIM в России начиналось с проектных организаций, хотя больше выгоды от технологии получают девелоперы и застройщики.

Девелоперы используют BIM-модель как для расчета объемов материалов, так и для формирования ведомостей объемов работ на различных этапах проекта − начиная с предварительной оценки экономической эффективности на стадии концепции и заканчивая контролем объемов на этапе строительства. Причем важен не только расчет объемов по модели, но и возможность их проверки и актуализации.

BIM-модель применяется на этапе строительства, например, для автоматизации процесса создания 4D-модели, которая содержит в себе 3D-модель и календарно-сетевой график. Это позволяет проанализировать процесс строительства и исключить пространственно-временные коллизии. Также к модели и графику могут быть привязаны стоимости работ, полученные на этапе оценки стоимости. При этом создается BIM-модель, содержащая информацию о фактически построенных элементах, подрядчиках, актах, принятых и непринятых конструкциях, предписаниях. Заказчик в любой момент времени получает сведения о работах, выполненных конкретным подрядчиком.

BIM-модель повышает качество проектных решений и проекта в целом благодаря наглядному представлению информации и возможности проверки элементов модели на коллизии. Это помогает выявить типичные ошибки в разводке инженерных систем, отсутствие необходимых отверстий и т. д. Зачастую в зонах обслуживания инженерного оборудования при проектировании не закладывается необходимое пространство для доступа к оборудованию, а машиноместа на парковке и зоны проездов моделируются с недостаточной высотой. В BIM-модели используются объемные элементы, поэтому подобные ошибки проверяются автоматически и сразу заметны.

Практика Айбим

При 2D-проектировании многие процессы ведутся параллельно, в разном ПО, что иногда приводит к расхождению данных. Качественная BIM-модель становится единым источником информации для процессов девелопера. Например, на стадии П из BIM-модели выгружаются планировки квартир для сайтов, буклетов и договоров долевого участия, альбом плана создаваемого объекта (ПСО), которые полностью соответствуют проектной документации. На стадии РД модель является основой как для разработки рабочей документации, так и для формирования исполнительной документации, создания альбомов авторского надзора и в некоторых случаях – корректировки стадии П.

Ожидания и сложности при внедрении BIM-технологий

Ожидания во многом зависят от уровня зрелости компании-девелопера в плане понимания BIM-технологий. Обычно чем он ниже, тем выше требования. «Волшебную кнопку» хотят те, кто не знаком с BIM на собственном опыте, но при этом видели презентации и доклады о возможностях BIM-технологий, в которых демонстрируется конечный результат, а не сложности его достижения. Часто завышенные ожидания касаются уровня детализации BIM-модели, особенно при формировании ведомости объемов работ, когда на начальных этапах проектирования (концепция, стадия П) заказчик хочет получить детальную ведомость. BIM-модель хоть и является цифровой копией проектируемого сооружения, но, тем не менее, имеет определенную степень условности (как и 2D-документация). На ранних этапах невозможно подробно проработать все детали из-за ограничений по срокам и отсутствия проектных решений по конкретной задаче. Например, нельзя посчитать точные объемы свайного поля, не выполнив расчет фундаментов с учетом инженерно-геологических условий. Поэтому посчитать ведомость объемов работ с той же детализацией, как на этапе рабочей документации, на стадии П нельзя. Компании-интегратору важно помочь заказчику сформировать реализуемые ожидания до начала внедрения ПО и до подготовки к проекту. В нашей практике у девелоперов ожидания и реальность обычно совпадают.

При использовании технологии информационного моделирования важно качество BIM-моделей, разрабатываемых проектной организацией. От этого зависит достижение целей заказчика и конечный результат. Но заказчику, со своей стороны, необходимо включить в техническое задание подробные требования к составу моделей, к уровню проработки графической детализации элементов и информационного наполнения, к проверкам на коллизии и др.

Практика Айбим

В своей практике и при разработке требований для наших заказчиков мы не используем общепринятые уровни проработки LOD200, 300, 400, а указываем точный перечень моделируемых элементов, их детализацию и конкретные параметры в элементах, в зависимости от решаемых задач.

Обзор ситуации на российском рынке девелопмента

Ситуация на рынке неоднородная: для некоторых девелоперов BIM стал неотъемлемой частью проекта, другие требуют от проектировщиков создания BIM-моделей, но используют только часть их функционала, а где-то переход к BIM даже не планируется.

Расчет объемов по модели достаточно распространен среди девелоперов. Передовые компании начинают активнее использовать BIM на стройке.

Например, в компании MR Group, где мы занимаемся внедрением и сопровождением BIM, все стадии проекта выполняются с применением BIM-технологий: от концепции до исполнительной модели. Модель активно используется на проектных совещаниях для просмотра технических решений, что особенно актуально на стадии П, когда принимается множество решений. Один из примеров − разводка инженерных систем в местах общего пользования, которые выполняются по дизайн-проекту. Соответственно, появление дополнительных вентрешеток и лючков или нарушение высот потолков создают сложности для дизайнера и могут испортить конечный продукт. Без использования BIM эти проблемы проявились бы только на этапе рабочей документации, а возможно, и на этапе стройки, когда поздно что-либо менять. На стадии РД в MR Group вся документация, передаваемая проектировщиком, проходит согласование в системе BIM 360, где аудитор технических решений, строительный контроль и генподрядчик указывают замечания. При этом, на первом шаге согласования, внешний BIM-аудитор выполняет проверку соответствия BIM-модели и переданной документации, что исключает использование 2D-чертежей, выпущенных не из модели. Документация, согласованная всеми участниками, допускается к производству работ. И это далеко не все примеры вовлечения технологии BIM в бизнес-процессы девелопера.

Практика Айбим

Одна из тенденций, связанных с развитием BIM, – перераспределение объемов между стадиями проекта. Например, многие компании моделируют инженерные системы на стадии П. Это в какой-то степени противоречит 87 постановлению, но необходимо для повышения качества проектных решений и возможных корректировок на стадии рабочей документации.

Что касается программного обеспечения – увеличивается число проектов с внедрением ПО для оценки стоимости на основе BIM-модели. Мы используем собственные решения семейства Larix (Larix.CDB и Larix.EST) для формирования ведомости объемов работ и ведения корпоративной базы норм и расценок. Также немало запросов поступает на внедрение Synchro для автоматизации календарно-сетевого и визуального планирования и BIM 360, который используется не только как платформа для хранения информации, но и как инструмент согласования проектных решений и рабочей документации для запуска работ в производство. Сам процесс перехода на BIM будет идти по нарастающей. Если не через 5, то через 10 лет абсолютное большинство девелоперов внедрит новую технологию (в том или ином объеме). Плюсы BIM перевешивают возможные затраты. Это и прозрачность проекта, когда участники работают в едином информационном поле и своевременно видят появляющиеся правки. И снижение рисков срыва сроков проекта или перерасхода бюджета. А также экономия ресурсов после того, как технология будет «обкатана». И, наконец, повышение качества проекта в целом.

Скачать этапы перехода на BIM