Наши проекты

BIM как универсальный язык на строительном объекте


MR Group

BIM как универсальный язык на строительном объекте



BIM как универсальный язык на строительном объекте

Опыт Айбим по внедрению информационного моделирования в MR Group

О компании

MR Group — один из пяти крупнейших российских девелоперов. Компания специализируется на уникальных сооружениях, высота которых составляет более 100 метров. Большая часть объектов MR Group относится к гражданскому строительству и расположена в Москве внутри МКАД.

Основная экспертиза MR Group — управление строительными проектами, в том числе, их инвестиционной моделью. Работы по проектированию по заказу компании выполняют внешние подрядчики, среди которых — крупнейшие отечественные архитектурные бюро. В свою очередь, на стороне специалистов MR Group остаются задачи по постановке ТЗ подрядчикам и проверке выполненных работ на соответствие различным требованиям — как общим для рынка, так и внутренним. В частности, к внутренним требованиям MR Group относится соответствие стоимости спроектированного жилья инвестиционной модели, а также соответствие проекта стандартам, установленным MR Group для каждого из трех классов жилья — «комфорт-класса», «бизнес-класса» и «элит-класса». Стандарты, разработанные компанией, автоматически задают десятки параметров, которые должны учитывать проектировщики, от высоты потолков до ширины коридоров и типа отделочных материалов.

Один из важнейших параметров, который необходимо учитывать подрядчикам MR Group, — это так называемый LOSS-фактор (коэффициент потери площадей), который рассчитывается как отношение продаваемых площадей к непродаваемым. Низкий LOSS-фактор — важное условие для рентабельности проекта.

«Поскольку MR Group не занимается непосредственно проектированием, нам нужно было выработать универсальный язык для коммуникации с нашими подрядчиками, который бы позволил отследить качество проектов и их соответствие всем нашим требованиям. И таким языком стал для нас BIM».

В 2017 году компания MR Group приняла решение о внедрении информационного моделирования и пригласила на проект Айбим в качестве интегратора.

Помимо возможности контроля качества работ внешних проектировщиков MR Group планировала решить с помощью BIM еще ряд задач:

  • На этапе проектирования исправлять коллизии между всеми разделами, что на следующих этапах позволит выполнить строительный проект точно в срок и в соответствии с бюджетом.
  • Автоматизировать и стандартизировать работу с планировками на базе BIM-модели для поддержки качества и единого стандарта продукта.
  • Получать калькуляцию объемов из модели в автоматическом режиме — «укрупненные» на стадии концепции и детальные на более поздних стадиях.
  • Получать актуальные данные для маркетинга и продаж.
  • Создать среду общих данных для всех участников процесса на основе облачных BIM-решений. Упростить обмен информацией по проекту.

Начало внедрения

Внедрение информационного моделирования в компании началось с разработки BIM-стандарта. Для этого были созданы рабочие группы, состоящие из специалистов MR Group и Айбим. В процесс разработки стандартов вовлекались различные службы заказчика. На организованных в рамках процесса семинарах обсуждались детали взаимодействия девелопера и проектировщика, создавался перечень данных, которые необходимо внести в BIM-модель, чтобы в итоге получить качественный и инвестиционно привлекательный объект.

Лидерами проекта со стороны MR Group стала дирекция по экономике строительства, именно это подразделение отвечало за прием работы внешних проектировщиков и проверку их работ на соответствие стандартам и экономическим параметрам.

Также в проект внедрения информационного моделирования был вовлечен ТОП-менеджмент компании. Лидером внедрения со стороны MR Group стал Александр Обухов, исполнительный директор MR Group.

«Руководство MR Group сразу погрузилось в проект внедрения, и это одна из главных причин, по которой впоследствии мы получили желаемый результат, — говорит Алексей Зотов, управляющий партнер Айбим. — Кроме ежедневной работы в рамках рабочих групп мы проводили еженедельные встречи с исполнительным директором, где обсуждались текущие задачи, принимались и транслировались команде решения, связанные с внедрением BIM.

Участие первых лиц, их авторитет в нашем случае был важен для мотивации контрагентов, которым было необходимо принять новые правила игры. Ведь для MR Group, не имеющей собственной экспертизы проектирования, вовлечение проектировщиков в BIM-процесс было критически важным. При том что вначале идея перехода на BIM понравилась далеко не всем постоянным подрядчикам компании».

BIM поневоле

В течение трех лет компания MR Group постепенно увеличивала уровень использования информационного моделирования. Компания начала с проектирования некоторых разделов в BIM и постепенно наращивала глубину использования технологии. Предполагалось, что тот же путь вместе с девелопером пройдут и подрядные организации. На практике не все из них смогли соответствовать требованиям MR Group. В течение трех лет «из обоймы» постоянных подрядчиков по причине низкого уровня работы в BIM выпало примерно 25% компаний.

«Уже на первых порах стало понятно, что многие проектировщики не готовы к полноценной работе с BIM, несмотря на то что на встречах они говорили об обратном, — рассказывает Алексей Зотов. — Они не заполняли необходимые классификаторы, слишком «загрубляли» моделирование в части фасадов, инженерных систем, не прорабатывали детали. В целом в моделях на первых порах было слишком много погрешностей, которые могли быть незаметны на чертежах, но принципиальны для BIM-моделирования. Из-за этого мы, к примеру, долгое время не могли автоматически посчитать LOSS-фактор».

По словам Алексея Зотова, проблема работы на базе BIM в соответствии с предложенными стандартами была связана с неумением многих проектировщиков рассчитать свои ресурсы: «В BIM невозможно спроектировать что-то условно, проектировщики недооценивали время, которое требуется на создание модели, в результате на первых порах модель опаздывала, причем настолько, что к моменту ее выпуска необходимость в ней отпадала. Объемы считали по чертежам, модель «догоняла» процесс.

Зачастую перед проектировщиками вставал выбор — выполнить BIM-модель в срок и удовлетворить клиента или сохранить минимально допустимую рентабельность контракта. Во многих случаях выбор был сделан в пользу рентабельности. Проектировщики пытались «выпрыгнуть» из «BIM-лодки», предлагая сдать модель в срок, но без соблюдения всех стандартов».

При этом MR Group наращивала требования к проектировщикам постепенно, давая возможность адаптироваться к новым условиям. Некоторые проектировщики принимали участие в рабочих группах, на которых MR Group и Айбим формировали стандарты. Один из подрядчиков взял тайм-аут на полгода, за которые нарастил BIM-экспертизу и вновь стал участвовать в тендерах MR Group.

«Мы постепенно «закручивая гайки», увеличивали требования к подрядчикам, запрещали «отвязывать» BIM–модель от чертежей, — говорит Алексей Зотов. — В результате мы приходим к тому, что многие проектировщики вовремя сдают модели без коллизий. Мы получаем качественные BIM-модели, по которым считаем ведомости и передаем на торги с генеральным подрядчиком. За три года наши проектировщики научились делать модели, из которых рассчитываются LOSS-факторы и на основе которых принимаются бизнес-решения».

BIM-стандарт

Основные требования к проектировщикам зафиксированы в BIM-стандарте MR Group. Это постоянно обновляемый документ, который за три года прошел уже несколько итераций.

«Изменения стандарта связаны с постоянно растущими требованиями MR Group к модели и расширению зоны использования BIM, — рассказывает Анастасия Ельфимова, руководитель проекта MR Group в Айбим. — В частности, в первых версиях стандарта BIM-модель начинала «расти» только на стадии «П». В то время как более поздние версии предписывают работу в BIM уже на этапе концепции. В самых же последних версиях появились требования работы по технологии BIM уже c разделами дизайна и внешних инженерных сетей. Помимо требований к унификации объектов и информационному наполнению, в BIM-стандарт были включены требования по работе в среде общих данных на базе облачного программного продукта Autodesk BIM 360. Также, согласно документу, проектировщики теперь обязаны работать на базе BIM-платформы Autodesk, поскольку основным ПО для проверки моделей в MR Group является Autodesk Navisworks».

Помимо содержательной части BIM-стандарта с каждой новой итерацией менялось и его подача. «С каждой новой версией мы старались его сделать все более удобным в использовании, — продолжает Анастасия Ельфимова. — Стандарт дополняется наглядной графической информацией, которая помогает проектировщикам понимать, как именно должен выглядеть конечный продукт».

Проверка информационной модели на соответствие стандартам становится финальной частью работы проектировщика. Она не принимается и не оплачивается до тех пор, пока модель не будет полностью удовлетворять требованиям стандарта. Проверку модели на соответствие стандарту MR Group также передала на аутсорсинг.

Нестандартные разделы BIM-стандарта

Важная часть BIM-стандарта, принятого в MR Group, связана с унификацией и повышением качества планировок. «В какой-то момент мы поняли, что необходимо уже на этапе концепции проверять планировки с размещенной в них мебелью и бытовой техникой на коллизии на основе BIM-модели, — рассказывает Алексей Зотов. — Так родилась концепция Whitebox, в рамках которой мы разработали семейства мебели и техники определенного типа и габаритов для каждого из трех классов жилья. Сейчас каждый из проектировщиков, выполняющий работы для MR Group, обязан моделировать планировки на основе семейств и проверить их на коллизии. К примеру, инструмент Whitebox помогает определить, достаточно ли места выделено под зоны обслуживания бытовой техники и не мешает ли кровать, размещенная в спальне, открывать дверь. При работе с плоскими чертежами отследить такие коллизии крайне сложно».

«Интересно, что эту часть BIM-стандарта не все проектировщики приняли на «ура», — говорит Анастасия Ельфимова. — Кто-то был рад возможности работать с 3D-конструктором, позволяющим быстро смоделировать планировки, проверить их на коллизии и посчитать объемы. Кто-то, напротив, воспринял концепцию Whitebox со скепсисом, посчитав, что заказчик отбирает важную часть работы у проектировщика. Со временем большая часть подрядчиков освоила и оценила инструмент, а мы в свою очередь считаем этот раздел стандарта одним из самых важных для качества проектов MR Group».

Следующие шаги внедрения BIM

MR Group последовательно идет к расширению зоны использования информационного моделирования. Этот подход останется в силе и в последующие годы. Вот три ключевых задачи по развитию BIM-компетенций, которые ставит перед собой компания:

  • Использовать BIM на базе облачного сервиса Autodesk BIM 360 на этапе контроля строительных работ. Расставлять замечания в модели при приемке СМР в привязке к геометрии здания в формате Issues BIM 360.
  • Закрывать КС на основе BIM-модели. Отчет генерального подрядчика о ходе работ должен вестись на основе объемов, взятых из BIM-модели.
  • Организовать безбумажную передачу рабочей документации в производство работ.

На сегодняшний день из всех объектов MR Group в максимальном объеме BIM применяется на проекте жилого комплекса «Метрополия», расположенного в Москве на Волгоградском проспекте. На основе BIM-модели в среде общих данных BIM 360 ведется взаимодействие с генподрядчиком и осуществляется приемка рабочей документации. Также на базе облачного BIM-сервиса ведется работа строительного контроля: сотрудники отдела перемещаются с планшетами по стройке и добавляют замечания непосредственно в BIM-модель. Из BIM-модели выпускаются чертежи, их соответствие стандартам проверяют эксперты Айбим.

Заключение

«Главным результатом внедрения и постепенного расширения зоны применения BIM в MR Group стал рост качества проектов девелопера, возможность в срок передавать на стройку BIM-модель без коллизий и эффективно управлять строительством, — говорит Алексей Зотов. — Важно, что, будучи одним из крупнейших девелоперов, MR Group ведет за собой весь рынок, повышает уровень строительных проектов в целом. Мы назвали это явление MR Fluence. Пусть и не все проектировщики сразу захотели использовать BIM, но постепенно MR Group подталкивает их к изучению новых подходов и технологий. Влияние распространяется на других участников экосистемы — дизайнеров, генподрядчиков, экспертов строительного контроля. Для нас как консультантов это работа также является возможность качественно изменить стандарты рынка».

Возврат к списку

НОВОСТИ



Все новости

МЕРОПРИЯТИЯ



Все мероприятия


ВИДЕОМАТЕРИАЛЫ



Все видео

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ



Хотите заказать консультацию или решение?

Заполните, пожалуйста, форму, и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время:

Имя*:


Компания*:


Телефон*:


Email*:


Ваш вопрос:




© 2021 Айбим