Просмотров
[966]
Поделиться
материалом
КЛИЕНТ
MR Group
MR Group — один из пяти крупнейших российских девелоперов. Компания специализируется на уникальных сооружениях, высота которых составляет более 100 метров. Большая часть объектов MR Group относится к гражданскому строительству и расположена в Москве внутри МКАД. Основная экспертиза MR Group — управление строительными проектами, в том числе, их инвестиционной моделью. Работы по проектированию по заказу компании выполняют внешние подрядчики, среди которых — крупнейшие отечественные архитектурные бюро. В свою очередь, на стороне специалистов MR Group остаются задачи по постановке ТЗ подрядчикам и проверке выполненных работ на соответствие различным требованиям — как общим для рынка, так и внутренним. В частности, к внутренним требованиям MR Group относится соответствие стоимости спроектированного жилья инвестиционной модели, а также соответствие проекта стандартам, установленным MR Group для каждого из трех классов жилья — «комфорт-класса», «бизнес-класса» и «элит-класса». Стандарты, разработанные компанией, автоматически задают десятки параметров, которые должны учитывать проектировщики, от высоты потолков до ширины коридоров и типа отделочных материалов.
О компании
Один из важнейших параметров, который необходимо учитывать подрядчикам MR Group, — это так называемый LOSS-фактор (коэффициент потери площадей), который рассчитывается как отношение продаваемых площадей к непродаваемым. Низкий LOSS-фактор — важное условие для рентабельности проекта.
В 2017 году компания MR Group приняла решение о внедрении информационного моделирования и пригласила на проект Айбим в качестве интегратора.
Помимо возможности контроля качества работ внешних проектировщиков MR Group планировала решить с помощью BIM еще ряд задач:
- На этапе проектирования исправлять коллизии между всеми разделами, что на следующих этапах позволит выполнить строительный проект точно в срок и в соответствии с бюджетом.
- Автоматизировать и стандартизировать работу с планировками на базе BIM-модели для поддержки качества и единого стандарта продукта.
- Получать калькуляцию объемов из модели в автоматическом режиме — «укрупненные» на стадии концепции и детальные на более поздних стадиях.
- Получать актуальные данные для маркетинга и продаж.
- Создать среду общих данных для всех участников процесса на основе облачных BIM-решений. Упростить обмен информацией по проекту.
Александр Анатольевич Обухов
Директор по девелопментуПоскольку MR Group не занимается непосредственно проектированием, нам нужно было выработать универсальный язык для коммуникации с нашими подрядчиками, который бы позволил отследить качество проектов и их соответствие всем нашим требованиям. И таким языком стал для нас BIM.
Начало внедрения
Внедрение информационного моделирования в компании началось с разработки BIM-стандарта. Для этого были созданы рабочие группы, состоящие из специалистов MR Group и Айбим. В процесс разработки стандартов вовлекались различные службы заказчика. На организованных в рамках процесса семинарах обсуждались детали взаимодействия девелопера и проектировщика, создавался перечень данных, которые необходимо внести в BIM-модель, чтобы в итоге получить качественный и инвестиционно привлекательный объект.
Лидерами проекта со стороны MR Group стала дирекция по экономике строительства, именно это подразделение отвечало за прием работы внешних проектировщиков и проверку их работ на соответствие стандартам и экономическим параметрам.
Также в проект внедрения информационного моделирования был вовлечен ТОП-менеджмент компании. Лидером внедрения со стороны MR Group стал Александр Обухов, исполнительный директор MR Group.
Участие первых лиц, их авторитет в нашем случае был важен для мотивации контрагентов, которым было необходимо принять новые правила игры. Ведь для MR Group, не имеющей собственной экспертизы проектирования, вовлечение проектировщиков в BIM-процесс было критически важным. При том что вначале идея перехода на BIM понравилась далеко не всем постоянным подрядчикам компании».
Алексей Зотов
Управляющий партнерРуководство MR Group сразу погрузилось в проект внедрения, и это одна из главных причин, по которой впоследствии мы получили желаемый результат. Кроме ежедневной работы в рамках рабочих групп мы проводили еженедельные встречи с исполнительным директором, где обсуждались текущие задачи, принимались и транслировались команде решения, связанные с внедрением BIM. Участие первых лиц, их авторитет в нашем случае был важен для мотивации контрагентов, которым было необходимо принять новые правила игры. Ведь для MR Group, не имеющей собственной экспертизы проектирования, вовлечение проектировщиков в BIM-процесс было критически важным. При том, что вначале идея перехода на BIM понравилась далеко не всем постоянным подрядчикам компании».
BIM поневоле
В течение трех лет компания MR Group постепенно увеличивала уровень использования информационного моделирования. Компания начала с проектирования некоторых разделов в BIM и постепенно наращивала глубину использования технологии. Предполагалось, что тот же путь вместе с девелопером пройдут и подрядные организации. На практике не все из них смогли соответствовать требованиям MR Group. В течение трех лет «из обоймы» постоянных подрядчиков по причине низкого уровня работы в BIM выпало примерно 25% компаний.
Алексей Зотов
Управляющий партнерУже на первых порах стало понятно, что многие проектировщики не готовы к полноценной работе с BIM, несмотря на то что на встречах они говорили об обратном. Они не заполняли необходимые классификаторы, слишком «загрубляли» моделирование в части фасадов, инженерных систем, не прорабатывали детали. В целом в моделях на первых порах было слишком много погрешностей, которые могли быть незаметны на чертежах, но принципиальны для BIM-моделирования. Из-за этого мы, к примеру, долгое время не могли автоматически посчитать LOSS-фактор
Зачастую перед проектировщиками вставал выбор — выполнить BIM-модель в срок и удовлетворить клиента или сохранить минимально допустимую рентабельность контракта. Во многих случаях выбор был сделан в пользу рентабельности. Проектировщики пытались «выпрыгнуть» из «BIM-лодки», предлагая сдать модель в срок, но без соблюдения всех стандартов».
При этом MR Group наращивала требования к проектировщикам постепенно, давая возможность адаптироваться к новым условиям. Некоторые проектировщики принимали участие в рабочих группах, на которых MR Group и Айбим формировали стандарты. Один из подрядчиков взял тайм-аут на полгода, за которые нарастил BIM-экспертизу и вновь стал участвовать в тендерах MR Group.
Алексей Зотов
Управляющий партнерМы постепенно «закручивая гайки», увеличивали требования к подрядчикам, запрещали «отвязывать» BIM–модель от чертежей. В результате мы приходим к тому, что многие проектировщики вовремя сдают модели без коллизий. Мы получаем качественные BIM-модели, по которым считаем ведомости и передаем на торги с генеральным подрядчиком. За три года наши проектировщики научились делать модели, из которых рассчитываются LOSS-факторы и на основе которых принимаются бизнес-решения.
BIM-стандарт
Основные требования к проектировщикам зафиксированы в BIM-стандарте MR Group. Это постоянно обновляемый документ, который за три года прошел уже несколько итераций.
Анастасия Ельфимова
Директор консалтинговой практикиИзменения стандарта связаны с постоянно растущими требованиями MR Group к модели и расширению зоны использования BIM. В частности, в первых версиях стандарта BIM-модель начинала «расти» только на стадии «П». В то время как более поздние версии предписывают работу в BIM уже на этапе концепции. В самых же последних версиях появились требования работы по технологии BIM уже c разделами дизайна и внешних инженерных сетей. Помимо требований к унификации объектов и информационному наполнению, в BIM-стандарт были включены требования по работе в среде общих данных на базе облачного программного продукта Autodesk BIM 360. Также, согласно документу, проектировщики теперь обязаны работать на базе BIM-платформы Autodesk, поскольку основным ПО для проверки моделей в MR Group является Autodesk Navisworks.
Проверка информационной модели на соответствие стандартам становится финальной частью работы проектировщика. Она не принимается и не оплачивается до тех пор, пока модель не будет полностью удовлетворять требованиям стандарта. Проверку модели на соответствие стандарту MR Group также передала на аутсорсинг.
Нестандартные разделы BIM-стандарта
Важная часть BIM-стандарта, принятого в MR Group, связана с унификацией и повышением качества планировок. «В какой-то момент мы поняли, что необходимо уже на этапе концепции проверять планировки с размещенной в них мебелью и бытовой техникой на коллизии на основе BIM-модели, — рассказывает Алексей Зотов. — Так родилась концепция Whitebox, в рамках которой мы разработали семейства мебели и техники определенного типа и габаритов для каждого из трех классов жилья. Сейчас каждый из проектировщиков, выполняющий работы для MR Group, обязан моделировать планировки на основе семейств и проверить их на коллизии. К примеру, инструмент Whitebox помогает определить, достаточно ли места выделено под зоны обслуживания бытовой техники и не мешает ли кровать, размещенная в спальне, открывать дверь. При работе с плоскими чертежами отследить такие коллизии крайне сложно».
Анастасия Ельфимова
Директор консалтинговой практикиИнтересно, что эту часть BIM-стандарта не все проектировщики приняли на «ура». Кто-то был рад возможности работать с 3D-конструктором, позволяющим быстро смоделировать планировки, проверить их на коллизии и посчитать объемы. Кто-то, напротив, воспринял концепцию Whitebox со скепсисом, посчитав, что заказчик отбирает важную часть работы у проектировщика. Со временем большая часть подрядчиков освоила и оценила инструмент, а мы в свою очередь считаем этот раздел стандарта одним из самых важных для качества проектов MR Group.
Следующие шаги внедрения BIM
MR Group последовательно идет к расширению зоны использования информационного моделирования. Этот подход останется в силе и в последующие годы.Вот три ключевых задачи по развитию BIM-компетенций, которые ставит перед собой компания:
- Использовать BIM на базе облачного сервиса Autodesk BIM 360 на этапе контроля строительных работ. Расставлять замечания в модели при приемке СМР в привязке к геометрии здания в формате Issues BIM 360.
- Закрывать КС на основе BIM-модели. Отчет генерального подрядчика о ходе работ должен вестись на основе объемов, взятых из BIM-модели.
- Организовать безбумажную передачу рабочей документации в производство работ.
Закажите консультацию
Будем рады рассказать подробнее о возможностях
и
предложить вам подходящий вариант внедрения
