Оценка стоимости строительства: 5 ошибок, которые ставят проект под угрозу срыва

Оценка стоимости строительства — первый этап на пути реализации вашего архитектурного проекта. Именно от него зависит, воплотится ли проект в первоначальном виде, уложится ли в срок и в смету. Разберем типичные ошибки оценки стоимости возведения объекта, их последствия и пути обхода.

Ошибка 1. Неточный подбор объекта-аналога

Для оценки стоимости строительства часто применяется метод сравнительного анализа, который подразумевает подбор объекта, аналогичного по совокупности параметров. Результаты оценки на основе этого подхода во многом зависят от правильного выбора объекта-аналога. Но сделать этот выбор не так просто.

Пункт 19 ФСО (Федерального стандарта оценки) №1 требует, чтобы для оценки использовалась достаточная и достоверная информация. Источник, на который вы опираетесь в своих расчетах, должен содержать данные по всем факторам, формирующим цену объекта. Если какой-то из них не обозначен или обозначен некорректно, итоговая стоимость отклонится от реальной.

Как избежать ошибок

• Проверяйте источники. Они должны быть надежными, максимально полными. Желательно, чтобы это были данные от крупных компаний или агентств.
• Сверяйте фото. Обращайте внимание, чтобы в источнике были не только данные, но и фотографии объекта. Они помогут визуально оценить соответствие.
• Комбинируйте. Дополняйте данные по одному объекту информацией из нескольких источников.
• Расширяйте поиск. Если аналога объекта нет в вашем регионе, поищите в других местах со схожими параметрами местности.

Ошибка 2. Оценка стоимости строительства объекта без учета нюансов

Алексей Пелипенко

Директор по стратегическим проектам Айбим

Мнение эксперта

Бывает так, что объект оценивается как сферический конь в вакууме: берутся средние показатели, идеальные условия для работ, а специфика проекта и места строительства остаются за скобками. Когда такой абстрактный проект доходит до реализации, начинаются проблемы. Выясняется, что на площадке неподходящий грунт, требуются дополнительные работы по расчистке или благоустройству, всплывают прочие недоработки и нестыковки.

Оценка стоимости строительства объекта, не привязанная к реальной задаче, местности и возможностям, может дать ошибку в 10-40%. В некоторых случаях потребуется глубокая переработка проекта. При этом финансовые и временные потери будут нести все участники процесса — заказчик, генеральный подрядчик, субподрядчики.

Как избежать ошибок

• Доскональное изучение. Тщательно проверяйте нюансы проекта, прежде чем начинать оценку. 
• Изучайте местность. По возможности посетите площадку или соберите максимум данных о ней.
• Задавайте вопросы. Уточняйте у заказчика, владельца участка и проектировщиков различные моменты, озвучивайте найденные недочеты. 

Ошибка 3. Неактуальная стоимость работ и материалов

В оценке проекта недопустимо использование устаревших данных по ценам. Рыночная стоимость работ и материалов меняется как минимум каждые полгода, а в периоды экономической нестабильности еще чаще. Как правило, старые цены ниже, а значит, и весь проект станет необоснованно дешевле. Гораздо реже расчет по прежним данным ведет к удорожанию. 

Так, с апреля 2021 по апрель 2022 цены на стройматериалы выросли на 30%. При использовании неактуальных расценок примерно на такой процент отклонилась бы и оценка стоимости строительства. Но разбег может быть и больше, так как разные материалы имеют разную динамику цен.

Как избежать ошибки

• Следите за актуальностью. Мониторьте события на рынке и используйте свежие базы данных с расценками. 

Ошибка 4. Отсутствие коэффициента инфляции в смете

Цена может меняться не только из-за стоимости материалов и работ, но и из-за общей экономической ситуации в стране. При оценке стоимости строительства со сроком возведения от 6 и более месяцев важно учитывать инфляцию.

Например, в 2022 году, по оценке Центробанка РФ, инфляция за год составила порядка 12%. Если ее не учесть, примерно такой доли средств не хватит на завершение работ. 

Кроме того, в смету должны быть заложены другие непредвиденные расходы и некоторая сумма на покрытие возможных рисков.

Как избежать ошибок

• Проставляйте коэффициент инфляции в смете. Актуальные данные для разных видов строительных работ на каждый период года публикует Минстрой РФ.
• Будьте реалистичны. Учитывайте риски, закладывайте средства на их покрытие. Лучше, если объект выйдет дешевле сметной стоимости, чем наоборот.

Ошибка 5. Отсутствует независимая проверка строительной сметы

Алексей Пелипенко

Директор по стратегическим проектам Айбим

Мнение эксперта

При составлении документа нельзя исключать человеческий фактор. Если проверка строительной сметы не проведена, в ней могут быть ошибки. Они обходятся крайне дорого всем сторонам, участвующим в проекте. Теряются время и деньги, ведутся затяжные судебные разбирательства. Недобросовестные исполнители могут намеренно завышать цены работ и закупки материалов, рассчитывая на то, что заказчик не сможет обнаружить накрутку.

Как избежать ошибок

Проводите экспертизу. Пригласите стороннего специалиста с проверенной репутацией. Поручите ему проверку достоверности полученной стоимости и всех нюансов сметы.

Чем больше тонкостей вы учтете на этапе подготовки проекта, тем больше шансов, что он уложится в нужную сумму, будет выполнен в первоначально задуманном виде и с соблюдением срока сдачи работ.

Оценка стоимости строительства будет точнее, если проводить ее с помощью современных методов и программных продуктов, например ПО Larix. Его компоненты Larix.CDB и Larix.EST позволяют автоматизировать расчеты физических объемов и стоимость строительно-монтажных работ на основе существующей базы нормативно-справочной информации. Использование Larix.EST повышает точность подсчета объемов на основании данных из BIM-модели до 95%.

Благодаря программному обеспечению информация по проекту связывается в единую систему, что обеспечивает продуктивное взаимодействие всех участников строительства.

Мария Головашкинна

руководитель группы оценки стоимости

Автор статьи