Ваш email:
ПОДПИСАТЬСЯ НА РАССЫЛКУ
Нажимая на кнопку, вы принимаете Условия обработки персональных данных
20-22.10.2020 100+ Forum Russia
BIM для девелопера — инструмент, позволяющий строить быстрее и дешевле

Наши проекты

MR Group

BIM как универсальный язык на строительном объекте



Опыт Айбим по внедрению информационного моделирования в MR Group

О компании


MR Group — один из пяти крупнейших российских девелоперов. Компания специализируется на уникальных сооружениях, высота которых составляет более 100 метров. Большая часть объектов MR Group относятся к гражданскому строительству и расположены в Москве внутри МКАД.

Основная экспертиза MR Group — управление строительными проектами, в том числе, их инвестиционной моделью. Работы по проектированию по заказу компании выполняют внешние подрядчики, среди которых — крупнейшие отечественные архитектурные бюро. В свою очередь, на стороне специалистов MR Group остаются задачи по постановке ТЗ подрядчикам и проверке выполненных работ на соответствие различным требованиям — как общим для рынка, так и внутренним. В частности, к внутренним требованиям MR Group относится соответствие стоимости спроектированного жилья инвестиционной модели, а также соответствие проекта стандартам, установленный MR Group для каждого из трех классов жилья — «комфорт-класса», «бизнес-класса» и «элит-класса». Стандарты, разработанные компанией, автоматически задают десятки параметров, которые должны учитывать проектировщики, от высоты потолков до ширины коридоров и типа отделочных материалов.

Один из важнейших параметров, который необходимо учитывать подрядчикам MR Group, — это так называемый LOSS-фактор (коэффициент потери площадей), который рассчитывается как отношение продаваемых площадей к непродаваемым. Низкий LOSS-фактор — важное условие для рентабельности проекта.

«Поскольку MR Group не занимается непосредственно проектированиям, нам нужно было выработать универсальный язык для коммуникации с нашими подрядчиками, который бы позволил отследить качество проектов и их соответствие всем нашим требованиям как. И таким языком стал для нас BIM».

В 2017 году MR Group принял решение о внедрении в компании информационного моделирования и пригласила на проект Айбим в качестве интегратора.

Помимо возможности контроля качества работ внешних проектировщиков Group планировала решить с помощью BIM еще ряд задач:
  • На этапе проектирования исправлять коллизии между всеми разделами, что на следующих этапах позволит выполнить строительный проект точно в срок и в соответствии с бюджетом.
  • Автоматизировать и стандартизировать работу с планировками на базе BIM-модели для поддержки качества и единого стандарта продукта.
  • Получать калькуляцию объемов из модели в автоматическом режиме — «укрупненные» на стадии концепции и детальные на более поздних стадиях.
  • Получать актуальных данные для маркетинга и продаж.
  • Создать среду общих данных для всех участников процесса на основе облачных BIM-решений. Упростить обмен информацией по проекту.


Начало внедрения


Внедрение информационного моделирования в компании началось с разработки BIM-стандарта. Для этого были созданы рабочие группы, состоящие из специалистов MR Group и Айбим. В процесс разработки стандартов вовлекались различные службы заказчика. На организованных в рамках процесса семинарах обсуждались детали взаимодействия девелопера и проектировщика, создавался перечень данных, которые необходимо внести в BIM-модель, чтобы в итоге получить качественный и инвестиционно привлекательный объект.

Лидерами проекта со стороны MR Group стала дирекция по экономике строительства, именно это подразделение отвечало за прием работы внешних проектировщиков и проверку их работ на соответствие стандартам и экономическим параметрам.

Также в проект внедрения информационного моделирования был вовлечен ТОП-менеджмент компании. Лидером внедрения со стороны MR Group стал Александр Обухов, исполнительный директор MR Group.

«Руководство MR Group сразу погрузилось в проект внедрения, и это одна из главных причин, по которой впоследствии мы получили желаемый результат, — говорит Алексей Зотов, управляющий партнер Айбим. — Кроме ежедневной работы в рамках рабочих групп мы проводили еженедельные встречи с исполнительным директором, где обсуждались текущие задачи, принимались и транслировались команде решения, связанные с внедрением BIM. Участие первых лиц, их авторитет в нашем случае был важен для мотивации контрагентов, которым было необходимо принять новые правила игры. Ведь для MR Group, не имеющего собственной экспертизы проектирования, вовлечение проектировщиков в BIM-процесс было критически важным. При том что вначале идея перехода на BIM понравилась далеко не всем постоянным подрядчикам компании».

BIM поневоле


В течение трех лет MR Group постепенно увеличивал уровень использования информационного моделирования. Компания начала с проектирования некоторых разделов в BIM и постепенно наращивала глубину использования технологии. Предполагалось, что тот же путь вместе с девелопером пройдут и подрядные организации. На практике не все из них смогли соответствовать требованиям MR Group. В течение трех лет «из обоймы» постоянных подрядчиков по причине низкого уровня работы в BIM выпало примерно 25% компаний.

«Уже на первых порах стало понятно, что многие проектировщики не готовы к полноценной работе с BIM, несмотря на то что на встречах они говорили об обратном, — рассказывает Алексей Зотов. — Они не заполняли необходимые классификаторы, слишком «загрубляли» моделирование в части фасадов, инженерных систем, не прорабатывали детали. В целом в моделях на первых порах было слишком много погрешностей, которые могли быть незаметны на чертежах, но принципиальны для BIM-моделирования. Из-за этого мы, к примеру, долгое время не могли автоматически посчитать LOSS-фактор».

По словам Алексея Зотова, проблема работы на базе BIM в соответствии с предложенными стандартами была связана с неумением многих проектировщиков рассчитать свои ресурсы: «В BIM невозможно спроектировать что-то условно, проектировщики недооценивали время, которое требуется на создание модели, в результате на первых порах модель опаздывала, причем настолько, что к моменту ее выпуска необходимость в ней отпадала. Объемы считали по чертежам, модель «догоняла» процесс. Зачастую перед проектировщиками вставал выбор — выполнить BIM-модель в срок и удовлетворить клиента или сохранить минимально допустимую рентабельность контракта. Во многих случаях выбор был сделан в пользу рентабельности. Проектировщики пытались «выпрыгнуть» из «BIM-лодки», предлагая сдать модель в срок, но без соблюдения всех стандартов».

При этом MR Group наращивал требования к проектировщикам постепенно, давая возможность адаптироваться к новым условиям. Некоторые проектировщики принимали участие в рабочих группах, на которых MR Group и Айбим формировали стандарты. Один из подрядчиков взял тайм-аут на полгода, за которые нарастил BIM-экспертизу и вновь стал участвовать в тендерах MR Group.

«Мы постепенно «закручивая гайки», увеличивали требования к подрядчикам, запрещали «отвязывать» BIM–модель от чертежей, — говорит Алексей Зотов. — В результате мы приходим к тому, что многие проектировщики вовремя сдают модели без коллизий. Мы получаем качественные BIM-модели, по которым считаем ведомости и передаем на торги с генеральным подрядчиком. За три года наши проектировщики научились делать модели, из которых рассчитываются LOSS-факторы и на основе которых принимаются бизнес-решения».

BIM-стандарт


Основные требования к проектировщикам зафиксированы в BIM-стандарте MR Group. Это постоянно обновляемый документ, который за три года прошел уже несколько итераций.

«Изменения стандарта связаны с постоянно растущими требованиями MR Group к модели и расширению зоны использования BIM, — рассказывает Анастасия Ельфимова, руководитель проекта MR Group в Айбим. — В частности, в первых версиях стандарта BIM-модель начинала «расти» только на стадии «П». В то время как более поздние версии предписывают работу в BIM уже на этапе концепции. В самых же последних версиях появились требования работы по технологии BIM уже c разделами дизайна и внешних инженерных сетей. Помимо требований к унификации объектов и информационному наполнению, в BIM-стандарт были включены требования по работе в среде общих данных на базе облачного программного продукта Autodesk BIM 360. Также, согласно документу, проектировщики теперь обязаны работать на базе BIM-платформы Autodesk, поскольку основным ПО для проверки моделей в MR Group является Autodesk Navisworks».

Помимо содержательной части BIM-стандарта с каждой новой итерацией менялось и его подача. «С каждой новой версией мы старались его сделать все более удобным в использовании, — продолжает Анастасия Ельфимова. — Стандарт дополняется наглядной графической информацией, которая помогает проектировщикам понимать как именно должен выглядеть конечный продукт».

Проверка информационной модели на соответствие стандартам становится финальной частью работы проектировщика. Она не принимается и не оплачивается до тех пор, пока модель не будет полностью удовлетворять требованиям стандарта. Проверку модели на соответствие стандарту MR Group также передал на аутсорсинг.

Нестандартные разделы BIM-стандарта


Важная часть BIM-стандарта, принятого в MR Group, связана с унификацией и повышением качества планировок. «В какой-то момент мы поняли, что необходимо уже на этапе концепции проверять планировки с размещенной в них мебелью и бытовой техникой на коллизии на основе BIM-модели, — рассказывает Алексей Зотов. — Так родилась концепция Whitebox, в рамках которой мы разработали семейства мебели и техники определенного типа и габаритов для каждого из трех классов жилья. Сейчас каждый из проектировщиков, выполняющий работы для MR Group, обязан моделировать планировки на основе семейств и проверить их на коллизии. К примеру, инструмент Whitebox помогает определить, достаточно ли места выделено под зоны обслуживания бытовой техники и не мешает ли кровать, размещенная в спальне, открывать дверь. При работе с плоскими чертежами отследить такие коллизии крайне сложно».

«Интересно, что эту часть BIM-стандарта не все проектировщики приняли на «ура», — говорит Анастасия Ельфимова. — Кто-то был рад возможности работать с 3D-конструктором, позволяющим быстро смоделировать планировки, проверить их на коллизии и посчитать объемы. Кто-то, напротив, воспринял концепцию Whitebox со скепсисом, посчитав, что заказчик отбирает важную часть работы у проектировщика. Со временем большая часть подрядчиков освоили и оценили инструмент, а мы в свою очередь считаем этот раздел стандарта одним из самых важных для качества проектов MR Group».

Следующие шаги внедрения BIM


MR Group последовательно идет к расширению зоны использования информационного моделирования. Этот подход останется в силе и в последующие годы. Вот три ключевых задачи по развитию BIM-компетенций, которые ставит перед собой компания:
  • Использовать BIM на базе облачного сервиса Autodesk BIM 360 на этапе контроля строительных работ. Расставлять замечания в модели при приемке СМР в привязке к геометрии здания в формате Issues BIM 360.
  • Закрывать КС на основе BIM-модели. Отчет генерального подрядчика о ходе работ должен вестись на основе объемов, взятых из BIM-модели.
  • Организовать безбумажную передачу рабочей документации в производство работ.


На сегодняшний день из всех объектов MR Group в максимальном объеме BIM применяется на проекте жилого комплекса «Метрополия», расположенного в Москве на Волгоградском проспекте. На основе BIM-модели в среде общих данных BIM 360 ведется взаимодействие с генподрядчиком и осуществляется приемка рабочей документации. Также на базе облачного BIM-сервиса ведется работа строительного контроля: сотрудники отдела перемещаются с планшетами по стройке и добавляют замечания непосредственно в BIM-модель. Из BIM-модели выпускаются чертежи, их соответствие стандартам проверяют эксперты Айбим.

Заключение


«Главным результатом внедрения и постепенного расширения зоны применения BIM в MR Group стал рост качества проектов девелопера, возможность в срок передавать на стройку BIM-модель без коллизий и эффективно управлять строительством, — говорит Алексей Зотов. — Важно, что, будучи одним из крупнейших девелоперов, MR Group ведет за собой весь рынок, повышает уровень строительных проектов в целом. Мы назвали это явление MR Fluence. Пусть и не все проектировщики сразу захотели использовать BIM, но постепенно MR Group подталкивает их к изучению новых подходов и технологий. Влияние распространяется на других участников экосистемы — дизайнеров, генподрядчиков, экспертов строительного контроля. Для нас как консультантов это работа также является возможность качественно изменить стандарты рынка».





НОВОСТИ



Все новости
     
 

МЕРОПРИЯТИЯ



Все мероприятия
     


ВИДЕОМАТЕРИАЛЫ



Все видео
     

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ



Хотите заказать консультацию или решение?

Заполните, пожалуйста, форму, и наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время:

Имя*:


Компания*:


Телефон*:


Email*:


ОТПРАВИТЬ
Нажимая на кнопку, вы принимаете
Условия обработки персональных данных
Ваш вопрос: